Een geweldig bericht voor huiseigenaren. De rente voor verlening van de hypotheek moet gelijk zijn als bij de afsluiting.
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) opent de jacht op banken en verzekeraars die bestaande hypotheekklanten benadelen. Voor het einde van dit jaar moeten de instellingen hebben aangegeven hoe zij de ongelijke behandeling van oude versus nieuwe klanten gelijk gaan trekken.
'Klanten die al een hypotheek bij een financiële instelling hebben, betalen bij verlenging van de rentetermijn vaak een hogere rente dan nieuwe klanten', zegt Hanzo van Beusekom, hoofd toezichtgroep financiële ondernemingen van de AFM. 'Aan die zogenoemde prolongatie-opslag willen wij een einde maken. Het past niet in de belofte van financiële instellingen het klantbelang weer centraal te zullen stellen.'
Van hypotheek wisselen
Volgens Van Beusekom hanteren banken in vergelijking met nieuwe klanten een opslag van 0,2 tot 0,4 procentpunt voor klanten die na de eerste vijf- of tienjarige rentetermijn weer een renteafspraak moeten maken met hun bank. 'Die loyaliteitstoeslag heeft alles te maken met het feit dat het moeilijk is om met een hypotheek van bank te wisselen. De kosten daarvoor zijn hoog. De markt functioneert dus niet goed en daarom moet dat anders.'
Klanten die na de eerste rentetermijn ontevreden zijn over het renteaanbod, en met hun hypotheek willen switchen van bank, lopen al snel aan tegen kosten tussen de 1% en 2% van de hoofdsom. Bij een hypotheek van euro 250.000 gaat het dan om euro 2500 tot euro 5000.
'Het duurt even voordat dit met een lagere rente is gecompenseerd. Nog afgezien van de rompslomp die gepaard gaat met een switch', zegt Edmond Hilhorst van Independer.nl.
Verandering bij banken
De druk van de AFM heeft dit jaar wel geleid tot een verandering bij een aantal banken. ING en ABN Amro zeggen beide geen prolongatie-opslag meer te hanteren. 'De rente voor nieuwe en bestaande klanten is gelijk. Dat is voor klanten ook te controleren omdat de tarieven worden gepubliceerd', zegt een woordvoerder van ING. In individuele adviesgesprekken wordt volgens hem hier niet van afgeweken.
Ook de Rabobank zegt in een reactie geen rente-opslag te hanteren bij verlenging van de hypotheek. 'Voor nieuwe verstrekkingen en voor verlengingen geldt hetzelfde uitgangstarief', aldus een woordvoerder. 'Dat gaat ook op voor alle lokale banken.'
Maar niet alle banken
Senior onderzoeker Lidy Groenewoud van onderzoeksbureau Moneyview plaatst een kanttekening. 'Het is inderdaad zo dat een aantal grootbanken zegt de structurele verlengingsopslag dit jaar te hebben geschrapt', zegt zij, maar volgens haar hanteert een aantal banken nog steeds standaard een prolongatie-opslag, waaronder Allianz MNF, Hypodomus, Reaal Combi Voordeel en het Philips Pensioenfonds.
Bovendien geldt het afschaffen van de structurele verlengingsopslag alleen voor de standaardhypotheken. Groenewoud: 'Banken geven nog allerlei rentekortingen op producten met zogenaamde modulaire rente.' Als voorbeeld noemt zij de ING VoordeelPlus-hypotheek en SNS Budget Hypotheek Aflosvrij. Bij beide hypotheekvormen kunnen klanten extra's laten vallen in ruil voor een lagere rente, bijvoorbeeld het laten vervallen van boetevrije aflossing bij verkoop van een woning. Het schrappen van een paar extra's kan snel een voordeel van 0,4 procentpunt op de hypotheekrente betekenen. 'Sommige van deze renteopties komen bij een nieuwe rentevaste periode te vervallen, waardoor er feitelijk alsnog sprake is van een opslag bij voortzetting.'
Grijs gebied
Daarnaast verlenen sommige aanbieders een korting bij aanvang op een nieuwbouwwoning. Die kortingen komen ook te vervallen na de eerste rentetermijn. Als het aan Edmond Hilhorst van Independer ligt, komt ook aan dit soort kortingen een einde. 'Het zou goed zijn als de AFM hier tegen zou optreden.'
Voor de AFM zijn deze commerciële acties een grijs gebied. 'Er mag in ieder geval geen enkel misverstand over bestaan dat kortingen aflopen na het vervallen van de eerste rentetermijn. Het moet supertransparant zijn. Dat is een eerste vereiste', zegt Van Beusekom.
Voor hem is er nog een andere overweging. Hoewel Van Beusekom de banken enige commerciële ruimte niet ontzegt, blijft het voor hem de vraag of banken met deze kortingen uiteindelijk het klantbelang wel dienen. 'Of blijven ze creatief gebruik maken van het feit dat het moeilijk switchen is van bank?'
bron: FD
Showing posts with label hypotheekrente. Show all posts
Showing posts with label hypotheekrente. Show all posts
Wednesday, October 6, 2010
Friday, September 17, 2010
Hogere hypotheek mogelijk vanaf oktober
De economie draait op de huizenmarkt, dus het Rijk stimuleert de huizenmarkt en maakt de huidige bubbel alleen maar groter, zie onderstaand bericht.
Hogere hypotheek mogelijk vanaf oktober
Banken werken bij de verstrekking van hypotheekleningen met de zogenoemde toetsrente, om te bepalen hoeveel huiseigenaren maximaal mogen lenen.
De toetsrente geldt alleen als de hypotheekrente voor minder dan tien jaar wordt vastgelegd. Bij rentevaste perioden van tien jaar of langer geldt de offerterente als leentoets.
Toetsrente
Een keer per kwartaal past de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) de toetsrente aan. Door de daling van hypotheekrentes eerder dit jaar ging de toetsrente afgelopen juli al omlaag van 5,8 procent naar 5,4 procent.
Per 1 oktober doet de NVB er nog een schepje bovenop, en gaat de toetsrente van 5,4 procent naar 4,9 procent.
Intermediair De Hypotheekshop rekent voor dat een huishouden met twee inkomens van respectievelijk 40 duizend en 20 duizend euro bij een toetsrente van 4,9 procent maximaal 290.168 euro kan lenen. Dat is een ongeveer achtduizend euro meer dan het leenbedrag bij een toetsrente van 5,4 procent.
De gemiddelde tienjaarsrente voor hypotheken daalde afgelopen week opnieuw, naar 4,34 procent, en de vijfjaarsrente zakte naar 3,77 procent. Begin dit jaar stond de tienjaarsrente nog op gemiddeld 5,05 procent, en de vijfjaarsrente op 4,5 procent.
Rentedaling
De rentedaling van zo’n 0,8 procentpunt bij een vijfjarige rentevaste periode, impliceert bij een hypotheek van twee ton lagere rentelasten van bruto 1.600 euro per jaar.
De lagere rente heeft nog geen duidelijk effect op de kwakkelende huizenmarkt. De oorzaak ligt vermoedelijk mede aan de politieke onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek.
bron: huizenmarkt-zeepbel
Hogere hypotheek mogelijk vanaf oktober
Banken werken bij de verstrekking van hypotheekleningen met de zogenoemde toetsrente, om te bepalen hoeveel huiseigenaren maximaal mogen lenen.
De toetsrente geldt alleen als de hypotheekrente voor minder dan tien jaar wordt vastgelegd. Bij rentevaste perioden van tien jaar of langer geldt de offerterente als leentoets.
Toetsrente
Een keer per kwartaal past de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) de toetsrente aan. Door de daling van hypotheekrentes eerder dit jaar ging de toetsrente afgelopen juli al omlaag van 5,8 procent naar 5,4 procent.
Per 1 oktober doet de NVB er nog een schepje bovenop, en gaat de toetsrente van 5,4 procent naar 4,9 procent.
Intermediair De Hypotheekshop rekent voor dat een huishouden met twee inkomens van respectievelijk 40 duizend en 20 duizend euro bij een toetsrente van 4,9 procent maximaal 290.168 euro kan lenen. Dat is een ongeveer achtduizend euro meer dan het leenbedrag bij een toetsrente van 5,4 procent.
De gemiddelde tienjaarsrente voor hypotheken daalde afgelopen week opnieuw, naar 4,34 procent, en de vijfjaarsrente zakte naar 3,77 procent. Begin dit jaar stond de tienjaarsrente nog op gemiddeld 5,05 procent, en de vijfjaarsrente op 4,5 procent.
Rentedaling
De rentedaling van zo’n 0,8 procentpunt bij een vijfjarige rentevaste periode, impliceert bij een hypotheek van twee ton lagere rentelasten van bruto 1.600 euro per jaar.
De lagere rente heeft nog geen duidelijk effect op de kwakkelende huizenmarkt. De oorzaak ligt vermoedelijk mede aan de politieke onzekerheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek.
bron: huizenmarkt-zeepbel
Sunday, September 5, 2010
Onderzoek NMa naar hypotheekkartel
Zal de lage rente dan toch nog worden doorberekend in de hypotheek rente, zie dit stuk uit het fd.
De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) bekijkt of hypotheekverstrekkers zich schuldig maken aan verboden prijsafspraken. Het eerste deel van het onderzoek wordt in oktober afgerond.
Eerder deze maand verzocht de Vereniging Eigen huis al om zo'n onderzoek, omdat de Nederlandse hypotheekrentes hoger zijn dan in omringende landen.
Op de website meldt de NMa dat de hypotheektarieven onder de loep worden genomen. Dat onderzoek wordt in oktober afgerond, daarna volgt een tweede, meer diepgravend onderzoek naar de concurrentieverhoudingen onder hypotheekverstrekkers.
Tot voor de bankencrisis was er in Nederland sprake van een stevige concurrentiestrijd op de hypotheekmarkt. Daarna is die ingezakt, vooral doordat enkele buitenlandse prijsvechters zoals Gmac en Bank of Scotland, de markt verlieten. De Nederlandse markt is grotendeels in handen van Rabo, ING, ABN Amro en SNS Reaal.
Eigen Huis
Volgens de Vereniging Eigen huis is de marge op de hypotheken de afgelopen twee jaar verdubbeld van 1 procentpunt tot 2 procentpunten. De dalende kosten om geld aan te trekken worden niet doorberekend aan de consument, aldus de vereniging.
Vooral dankzij deze hoge marges zagen banken hun verdiensten in 2009 met 50% stijgen tot €24 mrd, zo liet het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) eerder deze maand aan Het Financieele Dagblad weten. Volgens de VEH en de Consumentenbond zijn de hoge marges op hypotheken te wijten aan een gebrek aan concurrentie.
Tips
De NMa benadrukt de financiële sector continu te volgen via haar Monitor Financiële Sector (MFS). Daarbij onderzoekt ze regelmatig verschillende rentetarieven, waaronder de rekening-couranttarieven voor het MKB en de hypotheekmarktrente. Op de site roept de kartelwaakhond consumenten op om tips te geven.
De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) bekijkt of hypotheekverstrekkers zich schuldig maken aan verboden prijsafspraken. Het eerste deel van het onderzoek wordt in oktober afgerond.
Eerder deze maand verzocht de Vereniging Eigen huis al om zo'n onderzoek, omdat de Nederlandse hypotheekrentes hoger zijn dan in omringende landen.
Op de website meldt de NMa dat de hypotheektarieven onder de loep worden genomen. Dat onderzoek wordt in oktober afgerond, daarna volgt een tweede, meer diepgravend onderzoek naar de concurrentieverhoudingen onder hypotheekverstrekkers.
Tot voor de bankencrisis was er in Nederland sprake van een stevige concurrentiestrijd op de hypotheekmarkt. Daarna is die ingezakt, vooral doordat enkele buitenlandse prijsvechters zoals Gmac en Bank of Scotland, de markt verlieten. De Nederlandse markt is grotendeels in handen van Rabo, ING, ABN Amro en SNS Reaal.
Eigen Huis
Volgens de Vereniging Eigen huis is de marge op de hypotheken de afgelopen twee jaar verdubbeld van 1 procentpunt tot 2 procentpunten. De dalende kosten om geld aan te trekken worden niet doorberekend aan de consument, aldus de vereniging.
Vooral dankzij deze hoge marges zagen banken hun verdiensten in 2009 met 50% stijgen tot €24 mrd, zo liet het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) eerder deze maand aan Het Financieele Dagblad weten. Volgens de VEH en de Consumentenbond zijn de hoge marges op hypotheken te wijten aan een gebrek aan concurrentie.
Tips
De NMa benadrukt de financiële sector continu te volgen via haar Monitor Financiële Sector (MFS). Daarbij onderzoekt ze regelmatig verschillende rentetarieven, waaronder de rekening-couranttarieven voor het MKB en de hypotheekmarktrente. Op de site roept de kartelwaakhond consumenten op om tips te geven.
Friday, September 3, 2010
Rente helpt Rabo aan record
En goed stuk in het FD
Terwijl consumentenorganisaties klagen over hoge hypotheektarieven, heeft de Rabobank, met afstand marktleider in hypotheken, een recordwinst gepresenteerd.
De bank ontkent echter met klem dat de tarieven kunstmatig hoog gehouden worden. Bestuurders legden tijdens de presentatie van de halfjaarwinst gisteren in Utrecht uit dat de critici 'oneigenlijke argumenten' gebruiken.
Onder meer de Vereniging Eigen Huis klaagde onlangs over de gestegen rentemarges bij Nederlandse banken. Rentedalingen op de kapitaalmarkt worden niet doorgegeven aan consumenten, waardoor huizenbezitters te duur uit zijn, luidt de klacht. De toezichthouder voor concurrentiezaken NMa heeft een onderzoek aangekondigd.
Verbeterde rentemarge
Bij de Rabobank bleek een sterk verbeterde rentemarge een van de pijlers te zijn onder het winstherstel. Het verschil tussen betaalde en ontvangen rente steeg met euro 450 mln tot euro 4,3 mrd. Ook bij SNS Reaal ging het renteresultaat omhoog, maar door tegenvallers in buitenlandse vastgoedfinanciering kwam dat concern gisteren met een kwartaalverlies.
De rentewinst is niet extreem hoog, was de boodschap van financieel Rabo-bestuurder Bert Bruggink. De marge steeg vooral door lagere spaarrentes. 'In de eerste helft van 2009 vielen de spaarrentes in Nederland buiten elke marktlogica. Nu is er een normalisering', aldus Bruggink.
Tikje hoger
Toch zijn ook de hypotheekmarges omhooggegaan naar gemiddeld 0,9 procentpunt. Dat is slechts een tikje hoger dan het historisch gemiddelde bij de coöperatieve bank, maar twee keer zo hoog als in sommige kwartalen voor de kredietcrisis. 'In die tijd kwam er prijsconcurrentie van partijen die er nu niet meer zijn', stelt Bruggink. 'Wij zijn toen meegegaan om marktaandeel te behouden. In die zin is de mindere concurrentie een deel van de verklaring voor de gestegen rentemarge.'
Ook in 2009 was de marge tijdelijk erg laag. Dat kwam toen niet door concurrentie, maar door pijlsnel oplopende financieringskosten voor alle banken.
Verliesgevend
Bruggink wijst erop dat de marge van 0,9 procentpunt bruto is. Daar moet nog voor 0,5 procentpunt aan kosten vanaf. Volgens de Rabo-bestuurder zijn de hypotheken die in delen van 2007 en 2009 zijn verkocht, toen de marges laag waren, verliesgevend.
De Vereniging Eigen Huis stelde eerder dat de hypotheekmarge veel harder omhoog is gegaan bij Nederlandse banken. Die marge zou nu 2 procentpunt bedragen.
Swapmarkt
Rabobank zegt dat de critici de hypotheektarieven ten onrechte vergelijken met de sterk gedaalde renteniveaus van de Staat, de Europese Centrale Bank of de zogeheten swapmarkt. Overheden zijn goedkoper uit dan banken, ECB-geld is niet bedoeld voor lange kredieten en het swaptarief is geen leentarief, aldus de speciale toelichting 'De marge op hypotheken nader verklaard' die Rabo gelijk met de cijfers heeft verspreid.
De halfjaarwinst van de Rabobank kwam uit op euro 1,66 mrd, het hoogste niveau ooit. Dat was niet alleen te danken aan de rente, maar voor een groot deel ook aan een aantrekkende economie. Rabo hoefde vergeleken met een jaar geleden nog maar de helft opzij te zetten voor slechte kredieten.
Terwijl consumentenorganisaties klagen over hoge hypotheektarieven, heeft de Rabobank, met afstand marktleider in hypotheken, een recordwinst gepresenteerd.
De bank ontkent echter met klem dat de tarieven kunstmatig hoog gehouden worden. Bestuurders legden tijdens de presentatie van de halfjaarwinst gisteren in Utrecht uit dat de critici 'oneigenlijke argumenten' gebruiken.
Onder meer de Vereniging Eigen Huis klaagde onlangs over de gestegen rentemarges bij Nederlandse banken. Rentedalingen op de kapitaalmarkt worden niet doorgegeven aan consumenten, waardoor huizenbezitters te duur uit zijn, luidt de klacht. De toezichthouder voor concurrentiezaken NMa heeft een onderzoek aangekondigd.
Verbeterde rentemarge
Bij de Rabobank bleek een sterk verbeterde rentemarge een van de pijlers te zijn onder het winstherstel. Het verschil tussen betaalde en ontvangen rente steeg met euro 450 mln tot euro 4,3 mrd. Ook bij SNS Reaal ging het renteresultaat omhoog, maar door tegenvallers in buitenlandse vastgoedfinanciering kwam dat concern gisteren met een kwartaalverlies.
De rentewinst is niet extreem hoog, was de boodschap van financieel Rabo-bestuurder Bert Bruggink. De marge steeg vooral door lagere spaarrentes. 'In de eerste helft van 2009 vielen de spaarrentes in Nederland buiten elke marktlogica. Nu is er een normalisering', aldus Bruggink.
Tikje hoger
Toch zijn ook de hypotheekmarges omhooggegaan naar gemiddeld 0,9 procentpunt. Dat is slechts een tikje hoger dan het historisch gemiddelde bij de coöperatieve bank, maar twee keer zo hoog als in sommige kwartalen voor de kredietcrisis. 'In die tijd kwam er prijsconcurrentie van partijen die er nu niet meer zijn', stelt Bruggink. 'Wij zijn toen meegegaan om marktaandeel te behouden. In die zin is de mindere concurrentie een deel van de verklaring voor de gestegen rentemarge.'
Ook in 2009 was de marge tijdelijk erg laag. Dat kwam toen niet door concurrentie, maar door pijlsnel oplopende financieringskosten voor alle banken.
Verliesgevend
Bruggink wijst erop dat de marge van 0,9 procentpunt bruto is. Daar moet nog voor 0,5 procentpunt aan kosten vanaf. Volgens de Rabo-bestuurder zijn de hypotheken die in delen van 2007 en 2009 zijn verkocht, toen de marges laag waren, verliesgevend.
De Vereniging Eigen Huis stelde eerder dat de hypotheekmarge veel harder omhoog is gegaan bij Nederlandse banken. Die marge zou nu 2 procentpunt bedragen.
Swapmarkt
Rabobank zegt dat de critici de hypotheektarieven ten onrechte vergelijken met de sterk gedaalde renteniveaus van de Staat, de Europese Centrale Bank of de zogeheten swapmarkt. Overheden zijn goedkoper uit dan banken, ECB-geld is niet bedoeld voor lange kredieten en het swaptarief is geen leentarief, aldus de speciale toelichting 'De marge op hypotheken nader verklaard' die Rabo gelijk met de cijfers heeft verspreid.
De halfjaarwinst van de Rabobank kwam uit op euro 1,66 mrd, het hoogste niveau ooit. Dat was niet alleen te danken aan de rente, maar voor een groot deel ook aan een aantrekkende economie. Rabo hoefde vergeleken met een jaar geleden nog maar de helft opzij te zetten voor slechte kredieten.
Tuesday, May 25, 2010
Hypotheekrente moet omlaag
Een geweldig bericht bij rtl-z
Vijf jaar geleden werd een lagere marktrente direct doorgegeven aan de klant. Toen de SL-rente in juli 2005 net boven de 3 procent zweefde, lieten hypotheekverstrekkers hun rente voor een 10 jaar vaste hypotheek ook zakken. De laagste toen gemeten 10-jarige hypotheekrente lag op 3,45 procent. De renteopslag van banken lag toen tussen de 0,45 en 0,85 procent. Nu de kapitaalmarktrente in het weekend is gezakt tot 2,898 procent ligt het bijbehorende hypotheekrenteniveau 1,6 tot ruim 2 procent hoger. De laagste tien jaars rente (4,5 procent) wordt momenteel uitgegeven door geldverstrekker National Academic. ABN Amro vraagt voor een vergelijkbare hypotheek 5 procent rente.
De winstmarge van banken is in de afgelopen weken sterk opgelopen. Tegelijk willen hypotheekbanken en verzekeraars, na een aantal magere jaren, eindelijk weer eens een groter marktaandeel in hypotheken verwerven. De kans dat de hypotheekrente de komende weken sterk omlaag gaat, is dan ook toegenomen.
Vijf jaar geleden werd een lagere marktrente direct doorgegeven aan de klant. Toen de SL-rente in juli 2005 net boven de 3 procent zweefde, lieten hypotheekverstrekkers hun rente voor een 10 jaar vaste hypotheek ook zakken. De laagste toen gemeten 10-jarige hypotheekrente lag op 3,45 procent. De renteopslag van banken lag toen tussen de 0,45 en 0,85 procent. Nu de kapitaalmarktrente in het weekend is gezakt tot 2,898 procent ligt het bijbehorende hypotheekrenteniveau 1,6 tot ruim 2 procent hoger. De laagste tien jaars rente (4,5 procent) wordt momenteel uitgegeven door geldverstrekker National Academic. ABN Amro vraagt voor een vergelijkbare hypotheek 5 procent rente.
De winstmarge van banken is in de afgelopen weken sterk opgelopen. Tegelijk willen hypotheekbanken en verzekeraars, na een aantal magere jaren, eindelijk weer eens een groter marktaandeel in hypotheken verwerven. De kans dat de hypotheekrente de komende weken sterk omlaag gaat, is dan ook toegenomen.
Subscribe to:
Comments (Atom)
